Титул Торренса (также титульная система Торренса ) — это действующая в некоторых странах общего права система регистрации прав на недвижимое имущество, при котором запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости и предоставляет материальные гарантии государства по корректному ведению этого реестра. Передача права собственности производится путём регистрации изменений в записях реестра на основании волеизъявления собственника, а не документов о совершённых сделках . Разработка титула Робертом Торренсом в 1857 году преследовала цели повысить достоверность сведений в государственном реестре недвижимости, уменьшить трансакционные издержки при сделках с землёй и недвижимостью и создать максимально полную гарантию права собственности на недвижимость. Титул Торренса получил широкое распространение в странах общего права, особенно в странах Британского содружества . Полным аналогом титула Торренса в странах романо-германского права можно считать французскую кадастровую систему.

История вопроса

Активное развитие регистрационных систем недвижимого имущества совпало с периодом промышленной революции в странах Западной Европы в XIX веке . По мнению некоторых авторов, разработка регистрационных систем могла быть вызвана потребностью снизить трансакционные издержки на зарождавшемся рынке недвижимости, что, в свою очередь, облегчило бы привлечение недвижимого имущества в качестве залога по обязательствам и реализацию залога при несостоятельности должника. Действовавшие до появления централизованной регистрации системы передачи прав на недвижимость были ненадёжны и не отвечали потребностям быстрого оборота капитала. В частности, Южной Австралии до 1857 года действовала классическая система общего права, устанавливавшая право собственности на основании документа о сделке и требовавшая проверки всей цепочки предыдущих сделок для установления «юридической чистоты» прав собственника на предмет сделки .

При создании новой системы регистрации недвижимости для Южной Австралии Роберт Торренс выбрал модель централизованной регистрации права на недвижимость (также называемую системой поземельных книг), в которой передача права собственности происходит в момент внесения в реестр сведений о новом собственнике. Возможно, на выбор Торренсом модели регистрации оказал влияние германский юрист Ульрих Хюббе, хорошо знакомый с системой поземельных книг, применявшейся в Гамбурге .

Основные принципы

Система титулов Торренса базируется на государственной регистрации изменений в титуле, в отличие от действующей во многих юрисдикциях регистрации документов о сделках с имуществом. Наличие зарегистрированного изменения записи о владельце в едином реестре является единственным необходимым и достаточным условием перехода права собственности на объект недвижимости. Титул Торренса делает ненужной процедуру «проверки чистоты сделки» путём отслеживания цепочки предыдущих договоров с целью обоснования прав нынешнего владельца и выявления сомнительных сделок в прошлом. Реально действующие в различных юрисдикциях реализации системы Торренса, как правило предусматривают ту или иную схему материальной компенсации лицам, пострадавшим от некорректного ведения государственного единого реестра.

Перенос регистрации прав на собственность из традиционной формы в реестровую запись происходит добровольно, поэтому в большинстве стран, применяющих систему Торренса, остаются незарегистрированные в реестре участки земли.

К основополагающим в системе Торренса можно отнести следующие принципы

1. Принцип отражения (mirror principle) — принцип означает, что сведения в государственном реестре признаются законом достоверными и существенными. Таким образом в интересах собственника является сообщение реестру о всех существенных сведениях о имуществе. В рамках именно этого принципа при продаже недвижимого имущества в титуле меняются лишь сведения о собственнике, а сведения о земле, зданиях и сооружениях, обременениях и прочем остаются прежними. Государственный единый реестр недвижимости в системе Торренса является публичным, то есть открытым всем желающим для ознакомления. В современных реализациях титулов Торренса доступ для чтения и поиска в базе данных единого реестра предоставляется через Интернет всем желающим.
2. Принцип достаточности (curtain principle) — принцип означает, что сведения, не внесённые в реестр, не существуют. Этот принцип жёстко стоит на защите прав добросовестного приобретателя: независимо от легитимности прошлых сделок добросовестный приобретатель не может быть лишён собственности.
3. Принцип страховки (indemnity principle) — означает, что материальный ущерб владельцу или бывшему владельцу титула, явившийся следствием некорректного ведения государственного реестра, подлежит немедленному справедливому возмещению государством, в размере вплоть до полной стоимости имущества. Государство при этом получает право требования к виновникам в порядке регресса . Принцип страховки дополняет защиту прав добросовестного приобретателя гарантией немедленного справедливого возмещения ущерба любым прежним владельцам за счёт государства.

Преимущества

Сам Торренс приводил следующие достоинства своей системы :

1. Она предоставляет юридическую защищенность вместо прежней уязвимости;
2. Она сокращает затраты финансов и времени на передачу титулов и установление обременений, превращая фунты издержек в шиллинги, а месяцы — в дни;
3. Она предлагает краткость и ясность взамен многословия и путаницы;
4. Она настолько упрощает операции с поземельной собственностью, что любое лицо, владеющее хотя бы навыками письма, чтения и счета, может самостоятельно совершить сделки со своей недвижимостью;
5. Она полностью исключает возможность мошенничеств и обманов в сфере недвижимости, о которых периодически пишут английские газеты;
6. Она восстанавливает природную стоимость землевладений, которая в значительной степени снижается из-за неясностей прав на нее и обнаруживаемых впоследствии обременений;
7. Она сокращает количество судебных споров вокруг недвижимости, устраняя само основание для них.

Некоторые практические реализации

Переход на титул Торренса в Британском содружестве подробно описан 1920 году в книге Джеймса Эдварда Хогга.

Австралия

Переход на открытый реестр и титул Торренса происходил в Австралии между 1857 и 1875 годами. Первой реализацией можно считать систему регистрации, введённую в Южной Австралии самим Робертом Торренсом , на основании закона о недвижимом имуществе 1858 года.

Канада

Второй юрисдикцией, принявшей модель Торренса после Австралии в 1861 году стала британская колония Ванкувер , ныне часть канадской провинции Британская Колумбия .

Доминиканская республика

В Доминиканской республике система Торренса была реализована в 1920 году и используется по сей день.

Новая Зеландия

Новая Зеландия перешла на открытый реестр и титул Торренса в 1870 году.

Сингапур

В Сингапуре система Торренса введена в 1993 году законом «О земельных титулах».

Эстония

В Эстонии принципы системы Торренса установлены законами 1993 года «О вещном праве» и «О крепостной книге», принятыми в рамках реформ 1992—1994 годов по инициативе премьер-министра Марта Лаара в во время президентства Леннарта Мери . Практическая реализация регулирования учёта и оборота недвижимости в эстонском государственном кадастре недвижимости считается одной из самых совершенных в Европе .

Россия

Достоинства системы Торренса были замечены в России практически сразу после её появления , однако слом российской правовой системы при свержении Временного правительства и разгоне Учредительного собрания сделал все идеи российских имперских правоведов достоянием истории.

Действующую ныне систему учёта и регистрации прав на недвижимое имущество в России нельзя назвать полноценной системой Торренса или кадастровой системой, хотя некоторые её элементы и соответствуют принципам титула Торренса. Учет недвижимого имущества, его принадлежности, а также совершаемых с ним сделок ведется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) . Установлена открытость сведений кадастра и реестра и назначена единая организация, отвечающая за их ведение — Росреестр . Запись в ЕГРН является необходимым и достаточным условием возникновения прав собственности на объект недвижимости. Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в кадастре и реестре, достаточно подробны и структурированы, охватывают большинство существенно важной информации об объекте, работает открытая кадастровая карта. При помощи довольно простой веб-формы можно найти и ознакомиться с частью сведений о любом объекте недвижимости .Эти законы, однако, не устанавливают немедленной полной материальной ответственности государства за корректность содержащейся в базах информации. Так же, как и в оригинальной системе Торренса, допустимо существование имущества, не оформленного должным образом и не внесённого в ЕГРН, в частности по состоянию на 2017 год существовало значительное количество объектов неоформленного коммунального имущества .

В 2015 года в Государственной Думе был зарегистрирован законопроект, закрывающий публичный доступ к сведениям о владельцах имущества . Законопроект был поддержан правительством . Ограничение открытости сведений уменьшило бы возможности выявления общественностью случаев незаконного обогащения и повышает деловые риски .

В июле 2022 года Государственная Дума приняла закон, ограничивающий публичный доступ к персональным данным собственников объектов недвижимости, начиная с 1 марта 2023 года они были исключены из стандартной выписки ЕГРН, теперь включение этих сведений в выписку будет производиться только с согласия собственника . Такое ограничение открытости сведений могло привести к затруднениям в деятельности риэлторских и кредитных организаций, увеличить риски противоправных действий в сфере имущества .

См. также

• Добросовестный приобретатель
• Земельный кадастр

Примечания