Цифровое ипотечное кредитование — совокупность процессов документооборота позволяющих проводить сделки ипотечного кредитования онлайн . Цифровая ипотека предполагает, что все стадии ипотечной сделки проходят онлайн — начиная от заполнения заявки и заканчивая подписанием документации цифровой подписью .

США

В Соединенных Штатах Америки законодательные изменения, позволяющие подписывать документы электронной подписью, были приняты ещё в начале 2000 года , но как такового массового применения в сфере ипотечного кредитования до 2018 года не нашли . Доля электронных закладных до 2018 года составляла не более 1 % от всего ипотечного портфеля, по состоянию на 15 сентября 2021 года зарегистрировано более 1,3 млн электронных закладных (около 5 % от всего ипотечного портфеля, выдаваемого в течение года) . Регистрацией и хранением электронных закладных занимается коммерческая организация, созданная — MERS eRegisrty, созданная в 1995 году.

Регистрация электронных закладных приняла массовый характер в Америке в 2018 году, это началось с того момента, когда американская компания , крупнейший розничный ипотечный онлайн-кредитор, в 2015 году реализовала полный цикл ипотечного кредитования в цифровом формате . Среди кредиторов — участников системы MERS eRegistry присутствуют следующие крупные игроки ипотечного рынка и банки: Fannie Mae , Freddie Mac , , Quicken Loans, , Well Fargo , , , , Bank of America , , Ally , , , Chase .

В январе 2021 года Ginnie Mae размещён пилотный выпуск ипотечных ценных бумаг , ипотечное покрытие которых сформировано из электронных закладных, объёмом 24 млн долларов .

Великобритания

В Великобритании правовая основа для предоставления права собственности на землю в цифровом формате с использованием электронных документов с электронными подписями была подготовлена в 2002 году , в 2008 году в рамках Закона о регистрации земли были приняты Правила электронной передачи права собственности , которые разрешили полностью электронную ипотеку с электронными подписями. Первая запись о регистрации электронной закладной (ипотеке) датирована 8 апреля 2018 года , регистрация и учёт осуществляется Земельным регистром Англии и Уэльса .

По данным, имеющимся в открытом доступе, по состоянию на конец февраля 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. электронных закладных . Участниками, в том числе в качестве кредитора или цифровой платформы, которые используют электронную регистрацию, являются , Barclays , Clydesdale Yorkshire Banking Group , , HSBC , Metro Bank , , Nationwide and The Mortgage Works , , RBS and NatWest , Santander , , , .

Выпуски ипотечных ценных бумаг , ипотечное покрытие которых составляют электронные закладные, на 2021 год в стране отсутствуют, накапливается портфель электронных закладных.

Австралия

В Австралии процесс цифровой трансформации ипотечной сферы начался в 2014 году, но основной виток развития состоялся во время пандемии 2020 года , в отдельных штатах страны приняты правила, позволяющие использовать электронное подписание для всех документов ипотечной сделки , а также удалённую регистрацию ипотечной сделки в реестре, другие штаты на 2021 год не приняли соответствующие изменения в законодательстве, позволяющие использовать цифровые сервисы. В декабре 2020 года состоялось объединение крупнейшего по портфелю ипотечных кредитов государственного Австралийского банка содружества и австралийского цифрового сервиса Lendi, что позволит увеличить объёмы выдачи ипотечных кредитов в электронном формате .

Выпуски ипотечных ценных бумаг, обеспеченные электронными закладными, не осуществлялись.

Россия

В Российской Федерации понятие электронной закладной появилось в законодательстве с принятием 1 июля 2018 года изменений в Федеральный закон «Об ипотеке» . — это бездокументарная ценная бумага, которая удостоверяет права кредитора по ипотечному кредиту , в том числе право залога на имущество, обременённое ипотекой, и электронном документе в формате xml , который подписывается электронной подписью залогодателя , должника , кредитора и отправляется в Росреестр . Государственный регистратор присваивает номер закладной, вносит в неё информацию об ипотеке, заверяет своей подписью и передаёт в депозитарий для учёта и хранения.

Первые электронные закладные в России выданы в августе 2018 года, первичным кредитором выступили АО «Банк ДОМ.РФ» и ПАО «Сбербанк» .

По итогам 2020 года в России:

— выдано ипотечных кредитов на общую сумму около 4,3 трлн рублей, из которых около 3 трлн рублей — на вторичном рынке жилья (с оформлением закладных) и около 1,3 трлн рублей — на первичном рынке жилья (без оформления закладных) ;

— выпущено около 44 тыс. электронных закладных, около 95 % таких закладных оформлены ПАО «Сбербанк» ;

— АО «ДОМ.РФ» совместно с ПАО «Сбербанк» впервые на российском рынке разместили два выпуска облигаций , ипотечное покрытие которых было полностью сформировано из электронных закладных. Облигации обеспечены поручительством АО «ДОМ.РФ», объём выпусков составил 47 млрд рублей .

Таким образом, доля электронных закладных в общем портфеле ипотечных кредитов, выданном за 2020 год, составила около 2,5 %, что ниже аналогичного показателя в США в два раза. При этом пилотный выпуск облигаций с ипотечным покрытием из электронных закладных с ПАО «Сбербанк» превосходит в 25 раз дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных электронными закладными, американской организации Ginnie Mae.

По состоянию на 15 сентября 2021 года Росреестром оформлено уже более 103 тыс. электронных закладных. В большинстве случаев банки напрямую взаимодействуют с Росреестром по электронной регистрации (осуществляют подготовку комплекта документов, подписывают его и передают в Росреестр) . Некоторые банки пользуются услугами специализированных Основные участники ипотечного рынка не только внедрили оформление электронных закладных, а также но и реализовали полный цикл ипотечного кредитования в цифровом формате, включая мероприятия по закрытию ипотеки — погашению записи об ипотеке в Росреестре .

Электронная регистрация в России появилась с введением соответствующих изменений в законодательство в 2015 году , но триггером к её массовому применению послужила пандемия COVID-19 . Так, на начало 2020 года доля электронной регистрации ипотеки в РФ составляла около 9 %, к концу 2020 года этот показатель уже составил по экспертным оценкам 45 %, и у Росреестра имеются планы довести до конца 2021 года долю электронной регистрации ипотечных сделок в общем объёме до 80 % . К середине 2021 года при получении кредита у заёмщика имеется возможность пройти все этапы дистанционно и подписать все необходимые документы в электронном виде электронной подписью .

На этапе сопровождения ипотечной сделки в случае необходимости внести изменения в закладную со стороны заёмщика все требующиеся действия также могут быть совершены удалённо. Снять с жилья залог в Росреестре может кредитор дистанционно и без участия заёмщика . Получение необходимых выписок и справок по ипотечному кредитному договору осуществляется с использованием интернет-банка или мобильной версии приложения кредитной организации (то есть справки и документы предоставляются банком в адрес клиента через мобильное приложение и доступны в режиме онлайн).

Цифровой профиль

Начиная с мая 2020 года совместно Банком России и Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций реализуется проект «Цифровой профиль». «Цифровой профиль» — это единый сервис, объединяющий более 30 различных сведений о физическом лице , сформированных и обновляемых из других источников (регистров) информации ( ФНС , МВД , Росреестр , ПФР и другие государственные органы ), в планах — расширение списка таких сведений .

«Цифровой профиль» предусматривает обязательный запрос согласия клиентов (пользователей) для доступа к их сведениям и использование сведений о клиенте банками , страховыми компаниями .

С использованием данного сервиса пользователь может удалённо подать на сайте банка заявку на ипотечный кредит (без предоставления документов в бумажном виде), используя сведения из «Цифрового профиля»: информация о клиенте на сайте банка заполняется автоматически, тем самым сокращаются временные затраты клиента и исключается риск ввода ошибочной информации при условии согласия на предоставление такой информации, при этом клиент впоследствии может отозвать ранее предоставленное согласие, тем временем банк, сокращая своё время и операционные расходы, осуществляет скорринговые процедуры данного клиента в режиме онлайн на основании совокупности всех сведений, содержащихся в «Цифровом профиле».

В случае внесения изменений о клиенте одним из государственных органов информация о нём автоматически обновляется в «Цифровом профиле» такого клиента через систему межведомственного электронного взаимодействия (автоматизированное получение и хранение данных о физических лицах посредством «единого окна»). Данный проект в настоящий момент проходит масштабное тестирование, участие в котором принимают Банк ДОМ.РФ , ПАО «Сбербанк» , « Совкомбанк », АК «Барс» , Банк ВТБ, СКБ-Банк , « Русский Стандарт », ВСК , « Райффайзенбанк » и другие, к сервису также планируется подключение МФО , предполагается, что эксперимент продлится до конца 2021 года .

Единая биометрическая система

Единая биометрическая система, запущенная в июне 2018 года, — это , позволяющая удалённо осуществлять идентификацию человека по его биометрическим характеристикам (система для идентификации использует одновременно два параметра — голос и лицо (фотоизображение лица человека), а также логину и паролю человека в Единой системе идентификации и аутентификации, тем самым исключая риск мошеннических действий (например, получение кредита по украденному или подложному паспорту) .

Проект создан по инициативе Банка России и Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций. С помощью Единой биометрической системы клиент может, не покидая дома, открывать банковские счета , получать кредиты и осуществлять денежные переводы , система позволяет пройти идентификацию всего один раз (банк соберёт биометрические данные — фото и запись голоса — и отправит их в Единую биометрическую систему) и получить доступ к банковским услугам удалённо в любом банке, предлагающем продукты через систему удалённой идентификации .

По состоянию на сентябрь 2021 года к Единой биометрической системе подключено около 230 из 438 кредитных учреждений, уполномоченных Единой биометрической системой на работу с биометрическими данными. Применение биометрической системы востребовано и в нефинансовой сфере, так, например, в марте 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление Правительства РФ, согласно которому вузам разрешили проводить экзамены в дистанционном формате с применением биометрии (для этого потребуется согласие самого студента и принятие решения вузом о возможности сдачи экзаменов в таком формате) .

Усиленная квалифицированная электронная подпись

Ещё одной цифровой инновацией стала возможность выпустить Усиленную квалифицированную электронную цифровую подпись (УКЭП) в сертифицированном мобильном приложении за 10 минут без личного посещения офиса удостоверяющего центра. Такая подпись имеет юридическую силу , аналогичную собственноручной подписи , и позволяет подписывать все электронные документы , которые будут предоставлены человеку для подписания. В середине 2021 года данная инициатива реализуется совместно с ПАО «Сбербанк». Для получения такой подписи требуется паспорт гражданина РФ , заграничный биометрический паспорт , смартфон с функцией NFC , номер СНИЛС и ИНН , а также непосредственный доступ в мобильное приложение ПАО «Сбербанк» .

Правительством РФ в 2022 году планируется привлекать к процессу цифровизации выдачи ипотечных кредитов новых участников ипотечного процесса, например, органы опеки и попечительства , чьё разрешение требуется в рамках реализации ипотечных программ, направленных на поддержку семей с детьми. Согласие органов опеки и попечительства в рамках ипотечных сделок требуется получать, если затрагиваются имущественные интересы собственников объекта недвижимости — несовершеннолетних детей . По состоянию на конец 2021 года процесс получения согласия органов опеки выглядит достаточно сложным: предоставление значительного количества документов в бумажном виде, а также занимает длительный промежуток времени (посещение органов опеки, процесс согласования о выдаче согласия и получение самого согласия). За счёт планируемых изменений процесс получения такого согласия переведут в электронный (удалённый) формат, когда взаимодействие между участниками процесса будет осуществляться посредством системы межведомственного электронного взаимодействия, что позволит значительно сократить временные и операционные затраты всех сторон процесса, а также исключить предоставление документов в бумажном формате .

Платформа «Мастерчейн»

Глобальной инициативой с точки зрения цифровизации в России ипотечных сделок может стать первая платформа по выдаче электронных закладных на блокчейне , основой которой является технология распределённого реестра — российская блокчейн-платформа « Мастерчейн ». Разработкой занимаются совместно ДОМ.РФ , Банк России , Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций , Росреестр и .

Использование новой платформы обеспечит «бесшовность» процесса работы с электронными закладными, сократит сроки постановки закладных на депозитарный учёт, создаст безопасную доверенную среду для работы с электронными закладными, повысит стабильность работы систем Росреестра и оборачиваемость закладных. Использование новой платформы позволит участникам ипотечного рынка быстрее полностью перейти на электронные закладные. Через «Мастерчейн» в апреле-мае 2021 года были проведены пилотные тестовые сделки с оформлением закладных с использованием обезличенных данных (то есть сделки не имели юридической силы). Старт проекта с реальными сделкам должен начаться не позднее 1 декабря 2021 года и завершиться к октябрю 2022 года .

Примечания